Một Số Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Dưới đây là một số thông tin của blog.BDSLAMDONG.vn đưa ra về Một Số Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề. Hy vọng sẽ giúp ích cho quý vị trong việc sử dụng bất động sản của người khác.

Xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được; cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung; và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết; đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề; tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền; nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác.   

Theo quy định tại điều 252, 253, 254 và 255 Bộ Luật Dân sự 2015; các quyền đối với bất động sản liền kề được quy định như sau:

Thứ nhất, quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề. 

Đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế; bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là bất động sản bị vây bọc. Khi sử dụng quyền này; chủ sở hữu phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; dành cho mình một lối cấp thoát nước; thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, thoát nước đi qua.

Điều 252 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

1. Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước; buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp; không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
2. Người sử dụng lối cấp, thoát nước; phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp; mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của con người; trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản bị vây bọc; không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường hợp này; chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên trong; một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy.

Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề; cũng được ghi nhận tại Điều 33 Luật Tài nguyên nước.

“Tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước và xả nước thải vào nguồn nước; được quyền dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự”.

Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước; không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước, thoát nước thải; thoát nước tự nhiên thích hợp.

Đồng thời, với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng lối cấp, thoát nước; cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản; chịu hưởng quyền.

Bộ luật Dân sự phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền; và phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau:

(i) Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

(ii) Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thế cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự nhiên): Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. Điều 250 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”. 

Thứ hai, quyền về tưới tiêu nước trong canh tác với bất động sản liền kề.  

Điều 253 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối  dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường”. Đây là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn với hoạt động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu .

Thứ ba, quyền về lối đi qua với bất động sản liền kề.

Đây là một quyền năng đặc biệt quan trọng; bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng; và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình.

Điều 254 Bộ Luật Dân sự quy định:

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác; mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng; có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ; Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất; có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm; lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi; Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua; phần đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận; bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án; cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau; thì khi chia phần dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không cần có đền bù.

Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên.

Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng:

Khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên; Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác; sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất”; được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó. Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên; để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế. Nếu các bên không thỏa thuận; vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết.

Việc dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc là nhu cầu:

Vì lợi ích khai thác và sử dụng bất động sản này. Mặt khác, việc xác định lối đi trong trường hợp này trên thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp. Do vậy, để hạn chế và dự liệu những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác; sử dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này; Pháp luật đã quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần; chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết; cho người phía trong theo quy định tại Khoản 2 Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015; mà không có đền bù.

Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

 Điều 255 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện; thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý; nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Do đường dây tải điện, thông tin liên lạc là nguồn nguy hiểm cao độ; trong quá trình hoạt động luôn chứa đựng khả năng gây nguy hiểm cho con người; động, thực vật xung quanh. Vì thế, người có quyền mắc đường dây tải điện; thông tin liên lạc qua bất động sản của người khác; ngoài việc phải tuân thủ các nguyên tắc hợp lý; đảm bảo an toàn, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề; trong quá trình mắc đường dây; do các đường dây bị đổ, va quệt; thì chủ sở hữu các đường dây tải điện; thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại; trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra./.

Nguồn: NHADATDALAT.INFO